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购房时你不知道的这些事:购房风险提示手册

2015-3-18 14:15| 发布者: 四眼看世界| 查看: 650| 评论: 6|原作者: 四眼看世界

摘要: 商品房购买风险提示目前的商品房大都是期房,签约时你无法确定房子最终会建成什么样子,一遇到收房,各种问题就层出不穷。在消费者权益保护日来临之际,我们为您整理了在商品房购买中需注意的事项以及可能存在的法律 ...

商品房购买风险提示

目前的商品房大都是期房,签约时你无法确定房子最终会建成什么样子,一遇到收房,各种问题就层出不穷。在消费者权益保护日来临之际,我们为您整理了在商品房购买中需注意的事项以及可能存在的法律风险:

(1)签约前要检查楼盘开发销售的合法依据,主要检查五证是否齐全(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》),排除所购商品房可能是自建房等非商品房项目的风险,以防将来房屋交付、产权过户登记存在障碍。

(2)除了了解楼盘的基本信息,提醒购房者要留意关注售楼部现场对于项目特殊情况及不利因素的公示,这些公示中往往更多包含了影响你购买决策的重要信息。

(3)签订商品房认购协议时,要检查幢号、楼层、房号、房价、面积等基本信息是否准确,这些是合同中最基本却也是最重要的信息,购买标的信息如果错误,后面合同条款怎么签都是错。

(4)妥善保存开发商发布的楼书等宣传资料,按照最高院司法解释的规定,开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容。所以,对于购房者来说,楼书与合同一样重要。

(5)审慎对待销售员的口头说辞,若销售员给出的承诺是决定你购房的关键因素,则应要求其以书面形式确认并加盖公章。

(6)正式签约时要仔细阅读合同条款,重要条款可以与开发商进行协商,务必在签字前理解所有条款内容。司法实践中,购房者签约后又以未看清合同条款作为抗辩理由主张合同条款不成立,法院是不支持的。

(7)若经过最终协商,买卖双方对于合同条款不能协商一致导致无法签约的,则购房者应保留前往签约并协商未果的证据,以利于后续定金返还的处理。

(8)所购商品房为精装修房的,购房者应特别留意精装修交付标准(含装修价格标准和装饰设备设施标准),并妥善保存相关证据材料,此类纠纷案例正呈现逐年上升的趋势。

(9)关于样板房问题,若所购商品房为毛坯房的,样板房一般不视作法律意义上的样品,购房者无需过度迷恋于精美样板房;但若所购商品房为精装修房的,则如无特别说明,样板房的装修标准即为商品房交付的装修标准。所以,看清样板房。

(10)竣工验收备案表是判断楼盘是否符合交付条件的重要文件,购房者在收房前有权要求查验该份文件。

(11)收房时不要遗漏查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,该两书是开发商对商品住宅承担质量责任的法律文件。

(12)收房前应实地验房,对商品房存在的质量问题,应立即向开发商提出书面意见要求整改,购房者同时有权要求开发商承担在整改期间因整改而造成的损失。

二手房购买风险提示

越来越多的人选择在二手房市场中选购一套属于自己的房屋,但是买受人一般难以从房产中介口中得知真实的风险。在消费者权益保护日来临之际,我们为您整理了在二手房买卖中需注意的事项以及可能存在的法律风险:

(1)核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋所有权证、土地证、契证及身份证件;对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤需谨慎;

(2)核实房屋权属有没有争议,有没有被抵押,应查看房屋所有权证,甚至有必要到房管局核对真伪;

(3)若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字,实践中出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要核对;

(4)是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形;

(5)是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;

(6)房屋已出租他人的,会导致买受人无法实际居住,因此买受人务必多次实地查看;

(7)我国实行土地国有(或集体所有)制度,一般的住宅的土地使用期限是70年,房屋的年限是影响房价的重要条件,所以买受人在购买前务必核实清楚。

(8)二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等,在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需对各项税费的承担作明确的约定。

(9)如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后产生纠纷。

(10)若有些房屋有附属设施的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施。

(11)各方对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况做出约定。

(12)采取阴阳合同的二手房交易,存在较大的风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。


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引用 绵羊 2015-3-18 16:44

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