民法典护航房屋租赁助力经济高质量发展

　　租赁经济已成为激发市场活力的重要力量。与此同时，围绕租房产生的纠纷也时有发生。作为市场经济基本法，《民法典》对房屋租赁作出系统规定，厘清了出租人与承租人的权利义务，为租赁双方提供了清晰的法律指引。

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《民法典》明确规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁，双方可以随时解除合同，只要在合理期限之前通知对方就行。因此，不论租期长短，签订书面合同都是保护自身权益的基本保障。

　　租赁关系中，双方均负有法定义务。出租人的义务主要包括：按约定交付租赁物并保证其符合约定用途；履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；保证租赁物不存在权属争议等权利瑕疵。承租人的义务主要包括：按照约定方法或租赁物的性质正当使用、妥善保管租赁物的义务；未经出租人书面同意，不得对租赁物进行改善或增设他物，否则出租人有权要求恢复原状或赔偿损失；此外还应按时支付租金，并在租期届满后返还符合状态的租赁物。

　　《民法典》赋予了承租人三项重要权利。一是优先购买权。出租人出售房屋时，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人可在同等条件下优先购买。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。需要注意的是，承租人在接到通知后，须在十五日内作出是否购买的表示，否则视为放弃。如果出租人未履行通知义务妨碍承租人行使优先购买权，须承担赔偿责任，但其与第三人的房屋买卖合同效力不受影响。

　　二是优先承租权。租期届满后，承租人享有在同等条件下优先续租的权利。

　　三是买卖不破租赁。租赁期间房屋所有权发生变动的，原租赁合同对新所有权人继续有效，承租人仍可按照原定租金使用至合同期满。但此项保护存在两个重要例外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因此，租房前到不动产登记机构查询房屋权属及抵押、查封状况，是十分必要的风险预防手段。

　　房屋租赁看似细碎，实则关乎居住安宁与经营稳定。用好《民法典》赋予的各项规则，在合同订立和履行中留足法律依据，是租赁双方保护自身权益、共同维护市场秩序的有效路径。

　　浙江雷欧律师事务所 胡旌晶 供稿