业主与物业公司常见纠纷七问七答

　　随着城市化进程的加快，小区逐渐成为社会生活的基础单元和市民居住的主要区域。小区物业服务质量直接影响着居民的生活品质。生活中，物业公司与广大居民常围绕“如何优化物业服务”和“合理收取物业费”产生纷争。今天我们来盘点一下与物业服务有关的法律问题。

　　1.房子没入住，要交物业费吗？

　　答：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，以及绿化管理、保安、保洁等。无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

　　《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　2.因房屋质量问题导致漏水，可以不交物业费么？

　　答：开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。

　　3.业主对物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？

　　答：具体情况要具体分析。因为物业服务具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若以物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害。因此，不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

　　如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业服务企业进行赔偿。比如小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业服务企业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　4.物业公司对未交物业费的业主停水停电，是否合法？

　　答：不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

　　《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　5.物业公司擅自将地面停车位对外出租，导致业主无法停车，是否合法？

　　答：《民法典》第二百七十五条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　6.小区内违规停放的电动自行车自燃，导致业主遭受损失，物业公司要承担连带赔偿责任吗？

　　答：《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　7.购买二手房，原业主欠缴的物业费该由谁支付？

　　答：对于所购二手房有欠缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定处理；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。

　　融媒记者 胡美樱子 通讯员 卢巧