租房前必看的19个法律问题

　　在外来人口众多的永康，租房是一个避不开的话题，由此引发的纠纷也是层出不穷。今天我们就来聊聊房屋租赁合同中19个常见的法律问题，帮助大家最大限度避免纠纷。

　　1.房屋租赁合同最长不得超过多少年?

　　《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。在法律实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。

　　2.房屋租赁合同一定要采用书面形式吗？

　　《民法典》第707条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。

　　3.承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？

　　《民法典》第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

　　4.因维修房屋而影响承租人使用的，承租人可以要求出租人减少租金吗？

　　《民法典》第713条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　5.承租人可以擅自对出租房进行装修吗？

　　《民法典》第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

　　6.承租人可以将房屋转租他人吗？

　　《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　7.出租人同意转租必须是明示吗?

　　《民法典》第718条规定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。

　　8.没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？

　　《民法典》第721条规定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

　　9.什么是买卖不破租赁？

　　《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

　　10.什么是承租人的优先购买权？

　　《民法典》第726条规定，出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

　　11.承租人在订立合同时已经知道租赁物质量不合格，可以随时解除吗？

　　可以，但需证明租赁物危及承租人的安全或健康。

　　12.承租人死亡，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以要求继续租赁房屋吗？

　　可以，其可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

　　13.什么是承租人的优先承租权？

　　《民法典》第734条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利。

　　14.哪些房屋不得出租？

　　根据《商品房屋租赁管理办法》第6条的规定，违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，违反规定改变房屋使用性质的房屋，其他法律法规规定禁止出租的房屋不得出租。

　　15.出租房屋被拆迁的，如何处理？

　　房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方在房屋租赁合同中约定了房屋被征收或被拆迁时的处理办法的，按照约定处理。没有约定的，根据法律规定处理。

　　16.房屋租赁合同无效的，还要付房租吗？

　　需要支付房屋占有使用费。就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

　　17.租赁合同期满或解除时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　18.承租人违约导致合同解除，出租人可要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失吗？

　　可以。

　　19.哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同？

　　《民法典》第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

　　《民法典》第716条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　《民法典》第722条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　融媒记者 胡美樱子 通讯员 王飞快