约定房产归你

　　未必就归你

　　网友：

　　律师，我和老公已经离婚了，我们是协议离婚的。签协议时，老公同意把之前登记在我们名下的房子归我一人所有，但是我一直没有去办理过户。后来我老公有一笔为别人担保的债务被告到法院，已经申请执行了，房子也被查封。可那笔债务我是一点都不知道的，而且房子都已经给我了，他们凭什么查封？

　　浙江华溪律师事务所应远遥律师：

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。虽然你们夫妻双方签订《离婚协议》，约定涉案房产归夫妻一方所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房产还是会被认定属于夫妻共同所有。从公示公信力的角度出发，房子也还不是属于你的。

　　网友：

　　房子就算不是我一个人的，可是那债务是他自己的事情，法院查封合法吗？

　　浙江华溪律师事务所应远遥律师：

　　你老公对外担保的债务虽属个人债务，但由于该房产属于共同所有，根据法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封。

　　网友：

　　那我们的权利怎么保障呢？

　　浙江华溪律师事务所应远遥律师：

　　你的问题本身在司法实践中争议也较大。一种意见认为，如果根据物权法的规定，物权具有公示公信力，当事人之间的内部约定不具有对外效力，不应对抗外部的当事人，也为了预防夫妻为逃避债务，恶意串通，以协议离婚的方式转移财产，该种约定势必会影响到债权人或申请执行人的利益。另一种意见认为，婚姻法对于不动产的处置区别于一般的物权变动，如果双方没有恶意串通逃债，虽然房屋所有权转移未作变更登记，但对于实际享有房屋所有权的一方的利益应当予以保护，其享有的权利的性质为物权期待权，应当优先于普通金钱债权人。建议你提出执行异议之诉，让法院通过案件审理妥善处理好申请执行人、被执行人与你的关系，通过法律的途径解决相关问题。

　　网友：

　　律师，看来不管怎么约定，如果在未得到法律确定之前，都还是存在风险的。

　　浙江华溪律师事务所应远遥律师：

　　律师提醒，在物权方面必须要明确的是不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

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