物业费应不应该交纳

　　且听律师道来

　　网友：

　　小区开发商与物业公司签订了物业服务合同，我没与其签订物业管理合同。物业公司要求我限期缴纳物业费，我可否拒交？

　　浙江三星律师事务所吕慧新律师：

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　网友：

　　小区物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，我是不是有权拒交？

　　浙江三星律师事务所吕慧新律师：

　　《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。

　　网友：

　　我的房屋存在漏水、墙体脱落、玻璃破裂等质量问题，是不是可以拒交物业费？

　　浙江三星律师事务所吕慧新律师：

　　商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，业主不能以房屋存在质量问题而拒交物业费。

　　网友：

　　停在小区的电动车被人偷走，能不能以此为由拒交物管费？

　　浙江三星律师事务所吕慧新律师：

　　物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

　　网友：

　　物业公司提供的物业服务不达标，存在车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位等情况，业主能否此为由拒交物业费？

　　浙江三星律师事务所吕慧新律师：

　　首先，部分业主存在“物业公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，这不属于物业服务范畴的事项。

　　其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭照片或视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若物业公司仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减少相应物业费的依据。

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