城中村“立改套” 圆村民安居梦

　　我市鼓励“一村一策”，力争 10年完成改造任务

　　■记者 颜元滔

　　现状

　　西山头：

　　城中村成了“垃圾村”

　　西山头靠近汽车西站，地理条件优越。但是村内建筑以几十年的低矮泥土房为主，环境卫生差，与外围的建筑极不协调。

　　村民黄国强陪记者在西山头村走了一圈，所到之处总是散发出一种刺鼻的味道，他有些不好意思地说，现在的样子确实“不堪入目”。

　　几乎每个村都有一口“门口塘”，西山头村的“门口塘”却遍寻不见。原来，整口塘里覆盖着厚厚的杂草、淤泥，生活垃圾则随意倾倒在塘口，不仔细看，根本看不出下面有水，似乎大家都已经习惯了把这口塘当作垃圾场。

　　“村里的老房子基本上租给了外地人，而且多半是捡破烂的。环境越来越差，稍有条件的家庭都不会住在村子里，形成了恶性循环。”黄国强无奈地说。

　　老徐的愿望：

　　早点住上宽敞的新房

　　与西山头村类似，将进行试点的塔海村也面临着同样的尴尬：外来人口繁杂，管理困难，人居环境恶劣，仿佛是“被历史遗忘了的古老陈迹”。

　　村民徐茂区，今年72岁，卖菜为生。他和老伴住的房子比老徐的年岁还大，已经有80多年了。五间房，二层楼，土木结构，泥墙上布满了裂缝。

　　房子占地200多平方米，但分属于老徐兄弟三人，老徐家生活得还是很局促，走廊和天井里堆满了菜和杂物。从天井望出去，看到的是隔壁四层高的楼房。因为前面的楼房太高，间隔又只有一米左右，老徐家里白天也得点灯。

　　“这样的房子也就像我们这样的老年人还勉强住得下去。村里十多年没批过地基，大家都盼着能改善改善条件。”听说要改造，老徐乐开了花，“别看我一把年纪，可如果有条件，还真想住住宽敞的新房哩！”

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　　城中村，城市中一个尴尬的身份。城市高速发展，它们却成为滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活环境脏乱差的居民区。

　　今年，西城街道周塘经济合作社西山头村，东城街道塔海经济合作社塔海村、车头村率先开展城中村“立改套”（改立地式为套式，或称农民公寓）试点工作。

　　城中村改造如何实施，试点工作进展如何，又交织着怎样的困惑和惊喜？近日，记者进行了调查走访。

　　试点村设想：改造成高档小区

　　面对老村日益恶化的环境和村民们改善居住条件的迫切愿望，试点村村支书的想法出奇地一致：既然要改，就要改造成高档生活小区。

　　进度较快的西山头村，8月中旬，启动了“立改套”项目第一期拆迁工程，拆除了数十栋建筑，腾出了上万平方米空地。这几天，周塘村经济合作社党支部书记、社长黄绍雄一直忙着为西山头村“立改套”项目建筑设计方案做最后的调整。

　　在西山头村的办公室里，一字排开的城中村改造效果图非常显眼，效果图上规划建造的十幢现代高楼将取代现在的低矮泥房。

　　根据规划，该地块31101.6平方米的面积上，拟建地上计算容积率面积93155平方米。既有高达23层的高层住宅，也有酒店式公寓，还有酒店、物管用房和商场。

　　“到时候，西山头村就不再是村的概念了，而是一个现代小区，就叫‘西山头新城’小区。” 黄绍雄满怀憧憬。

　　塔海村、车头村虽然还没有具体的规划书，但前期设想改造方案已经出炉。塔海村经济合作社党支部书记、社长林红台说，通过“立改套”建设高层住宅，小区内实行人车分流，配套建设文化、体育等公用设施，打造成绿色节能的智能化小区。

　　思路

　　西山头：公寓化安置节省六成多土地

　　“请人上楼，尤其是请老年人上楼，是开展‘立改套’工作比较困难的地方。”黄绍雄坦言，要让村民从有天有地、单门独户的房子，搬到高层套房里，生活方式、生产方式都会发生改变。

　　那不采用“立改套”，还按传统方式改造可行吗？黄绍雄算了一笔土地账：西山头村130余户，3万多平方米的土地，如果按照“一户一宅”的排屋返还，要增加40%的土地才能安置得下。

　　黄绍雄说：“我们只能向天空要效益，实行‘立改套’的建房方式，这不仅可行，而且迫在眉睫。”

　　按照规划，通过“立改套”实现公寓化安置后，10幢楼的占地面积只要9000多平方米，节省了三分之二的土地。不仅能解决老百姓的住房问题，还能有足够的绿化和空间供大家休闲、运动。

　　措施

　　塔海、车头：与房产公司合作代建或共建

　　塔海村、车头村有240多户，涉及680多人，52000多平方米的老房改造。按照初步方案，改造资金约6亿元，这么大一项工程，资金从何来？

　　“我们打算成立投资公司，采用与房产公司合作代建或共建的模式进行开发。”林红台表示。

　　按照政策，城中村改造后，塔海、车头的集体土地将转变为国有土地，首期建设资金约2.3亿元，这笔资金一部分来自村民的建房款，一部分则可以用土地抵押贷款筹集。

　　如果按照1:5的返还比例，原先100平方米的有效土地面积，就可以得到500平方米的套房建筑面积。按照100平方米的户型来算，就能有5套房子。

　　“等房子建成了，村民手里多余的套房可以按市场价格出售，不仅能偿还建房贷款，还能有富余资金用于装修、储蓄。”林红台说，只要把账跟大家算清楚，改还是不改，怎么改有利，大家心里都有一杆秤。

　　政策

　　鼓励“一村一策”　改造给予充分自主权

　　今年8月，市长金政调研城中村时表示，可在大政策保持不变的情况下，推出“一村一策”，力争在今年使工作真正启动起来，推动百姓的居住环境早日得到改善。

　　我市先后出台《关于加快推进市区城中村改造工作的意见》《关于印发永康市城中村改造规划管理暂行办法的通知》等一系列政策，明确了城中村改造的目标和办法，力争至2025年底，基本完成市区城中村改造任务。

　　《意见》指出，城中村改造坚持政府引导、村为主体、市场运作。各经济合作社（分社）作为城中村改造的第一责任人，是改造主体，按照“谁开发、谁负责、谁受益”的原则，自主开展城中村改造工作。在改造过程中要充分发挥市场的力量，走市场化道路，采用组建开发公司、招商代建、合作共建等方式，提高建设品位，减轻资金压力。

　　另外，根据《通知》，城中村改造规划应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度、配套设施等应严格按照《工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》《浙江省建设工程日照分析标准》《建设项目交通影响评价技术标准》等有关规定执行。